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??? 外灘一側(cè)，百年歷史的和平飯店正在翻修改造，與此同時，浦江兩岸的霓虹燈卻照亮了另一場即將開始的饕餮盛會——凱悅國際酒店集團(tuán)的較好品牌柏悅即將進(jìn)駐明年落成的滬上優(yōu)先高樓上海環(huán)球金融中心；享譽(yù)世界一百多年的半島酒店將落戶外灘原英國舊址附近；希爾頓酒店集團(tuán)旗下的很高端品牌康拉德和麾下?lián)碛械习萜咝羌壏频甑妮^好酒店集團(tuán)Jumeirah則選址新天地……越來越多的標(biāo)志背后，是世界較好豪華酒店加緊搶灘的忙碌身影。

??? 在2008年奧運(yùn)前夕的北京，外資管理的五星級酒店也紛至沓來——西城金融街上開業(yè)不到一年的威斯汀和麗思卡爾頓與同一條街上的國際金融大鱷們比肩而立，建外大街上即將開業(yè)的柏悅與國貿(mào)三期的香格里拉隔街相望，具有民族特色的老城井街區(qū)內(nèi)更早已是好的品牌聚集。

??? 根據(jù)旅游局今年5月發(fā)布的《旅游飯店發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢及面臨挑戰(zhàn)》報(bào)告，國際飯店管理集團(tuán)正在加速進(jìn)入。截至2006年底，有37個國際飯店管理集團(tuán)的610個飯店品牌進(jìn)入大陸，共管理502家飯店，其中世界排名前十的國際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入，未來幾年由它們管理的飯店數(shù)量還將迅速增加，其中有檔次飯店的競爭將更加激烈。

??? 顯然，國際酒店管理集團(tuán)角力的焦點(diǎn)正是發(fā)展為迅速的兩大城市——北京和上海。如此迅猛的勢頭既是兩大城市躍居全球大都市的必需，也是經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的優(yōu)佳注腳。然而在如此激烈競爭的背后，也隱含著短期過剩和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫的隱憂。同時，作為外資大舉進(jìn)入的又一領(lǐng)域，這也意味著國內(nèi)酒店行業(yè)在高端品牌樹立時的空間被進(jìn)一步擠壓。

競速

??? “酒店業(yè)現(xiàn)正處在一個少有的、大規(guī)模的高速發(fā)展階段，機(jī)遇不容錯失。大陸優(yōu)先家雅樂軒酒店和優(yōu)先家W酒店將分別于2008年和2009年在北京和上海開業(yè)。”喜達(dá)屋酒店與度假村國際集團(tuán)區(qū)財(cái)務(wù)總監(jiān)蔡西民不無興奮地說。蔡西民透露，旗下?lián)碛腥鸺⑼雇　馈⑾瞾淼堑榷鄠€高端酒店品牌的喜達(dá)屋集團(tuán)，目前在大陸管理著35家酒店，除了四家四星級的福朋，其余31家全部為五星級酒店；此外，還有40家酒店已簽定管理合同并將在未來三年投入運(yùn)營。

??? 而英國洲際酒店集團(tuán)大中華區(qū)營運(yùn)副總裁麥金信（Bruce McKenzie）也毫不諱言他們在市場的雄心：“我們的短期目標(biāo)是到2008底將在大陸管理的酒店數(shù)幾乎翻一番，從目前已開業(yè)的66家發(fā)展為125家。”作為在全球擁有酒店客房數(shù)多、同時也是在管理酒店多的國際酒店管理集團(tuán)，目前洲際旗下進(jìn)入的品牌包括洲際酒店及度假村、皇冠假日酒店及度假村、假日酒店及度假村和快捷假日酒店。

??? 同樣，只專注于凱悅、君悅、柏悅?cè)齻€高端品牌的凱悅集團(tuán)也加快了它們在的腳步。“我們不僅將凱悅旗下很高標(biāo)準(zhǔn)的‘柏悅’品牌引入，今后三年內(nèi)預(yù)定開業(yè)的總酒店數(shù)還將達(dá)到十家，比現(xiàn)在的一倍還多。”凱悅國際智慧之選及開發(fā)副總裁夏農(nóng)說。

??? 競爭的焦點(diǎn)則集中在京滬這兩個很大的市場。除去剛剛開業(yè)的上海外灘茂悅大酒店，今明兩年柏悅也將先后落戶北京和上海；而到2008年底，洲際酒店集團(tuán)將至少在北京新開兩家洲際和兩家皇冠假日，在上海再開一家皇冠假日和一家假日。喜達(dá)屋也在加快北京市場的開店速度，奧運(yùn)會之前喜達(dá)屋北京的酒店將從現(xiàn)在的三家變成六家，而在已有八家喜達(dá)屋旗下品牌酒店的上海，未來側(cè)重點(diǎn)將放在引進(jìn)新品牌以滿足不同客人的需求上，它旗下?lián)碛卸鄷r尚元素、非常適合上海定位的W酒店就將于后年開業(yè)。

??? 北京市旅游局和上海市旅游事業(yè)管理委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，北京共有37家五星級酒店和91家四星級酒店，上海則分別為26家和43家。而據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)的不完全統(tǒng)計(jì)，僅就是國際酒店品牌的新增供應(yīng)量而言，2007年至2009年，北京將至少新增四、五星級酒店36家、新增客房12802間，上海將至少新增四、五星級酒店43家、新增客房超過15169間。

??? 京滬兩地有檔次酒店的快速發(fā)展，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對短期出現(xiàn)過剩的擔(dān)憂。“我認(rèn)為目前上海的高星級飯店市場即將達(dá)到飽和，而且按照這個趨勢發(fā)展下去，2010年世博會之后上海酒店業(yè)肯定會出現(xiàn)低谷。”上海市旅游行業(yè)協(xié)會飯店業(yè)分會秘書長趙仁榮說。

??? 根據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，2004年至今，上海五星級酒店入住率連續(xù)三年下降，雖然日平均房價以相反的趨勢在不斷上漲，但平均每間客房的銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)卻從2005年開始不斷下滑，到今年6月已跌至1178元人民幣，同比下跌2.6％。與上海相比，北京的情況稍好一些，雖然五星級酒店入住率從2005年開始呈下降趨勢，但日均房價不斷創(chuàng)出新高，截至今年6月達(dá)到1379元，使得每間可租房平均實(shí)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)到97優(yōu)惠，同比增長4.8％（見圖表：不容樂觀）。

??? 即便如此，仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)的高等副總裁吳嘉保卻認(rèn)為，“從整個行業(yè)的發(fā)展來看，北京和上海的長遠(yuǎn)潛質(zhì)還是樂觀的。”她認(rèn)為，入住率下降、房價上漲與每一個酒店的策略有關(guān)，當(dāng)市場入住率達(dá)到某一個程度的話，許多酒店會選擇提高房價，以此更加突出酒店的品牌和定位，因此入住率的下降幅度應(yīng)該在可控范圍內(nèi)。

??? 如果說奧運(yùn)和世博這樣的大型盛會對酒店行業(yè)來說是一種加速推動的引擎，北京和上海兩個城市長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及該市場的國際影響力，才是國際酒店巨頭紛紛進(jìn)入的根本原因，外資酒店管理集團(tuán)普遍對這一前景表示出充分的信心。

??? “長期來看，北京和上海高星級酒店的客房數(shù)仍然大幅度低于紐約、東京和香港等全球樞紐核心城市，市場的機(jī)制會調(diào)節(jié)酒店的增長速度，”夏農(nóng)說，“凱悅的戰(zhàn)略是基于未來幾十年的前景，而不是僅僅著眼于市場的短期趨勢。”

??? 麥金信也表示贊同，他認(rèn)為目前市場上需求的增長確實(shí)沒有供應(yīng)的增速那么快，但這種現(xiàn)象在酒店業(yè)很典型，每家公司都趕在需求完全顯現(xiàn)出來之前建酒店，但終人們會停止新建酒店而需求會相應(yīng)的追趕上來。“這同我們在全球的經(jīng)驗(yàn)是一致的，不久后新的需求就可以消化這些新的供應(yīng)，所以我們認(rèn)為未來幾年這不會成為問題，”

??? 麥金信說，“除了2008和2010的商機(jī)，我們認(rèn)為存在著長期的發(fā)展機(jī)會，相信能承受更多的賓館酒店，所以我們在會有一個長期的發(fā)展戰(zhàn)略。未來10－20年將是十分重要的發(fā)展階段。”

優(yōu)勢

??? 外資酒店管理集團(tuán)不僅僅空有品牌，其逼人的攻勢依靠的是支撐有檔次品牌的管理經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)水平。

??? 目前外資酒店管理集團(tuán)進(jìn)入通常都是簽署管理合約而很少有對酒店本身的智慧之選（見框內(nèi)文字：智慧之選與管理）。收取固定的基本管理費(fèi)用和基于營業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)及收銀的提成不會給它們帶來過多的資金，但與業(yè)主的長期合作關(guān)系則需建立在營業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和收銀穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，這就需要包括事前選址、實(shí)際運(yùn)營和控制等在內(nèi)的一整套管理制度來扶持，先進(jìn)的訂房系統(tǒng)和遍布全球的網(wǎng)絡(luò)更是國際酒店巨頭致贏的法寶。

??? 麥金信介紹說，洲際有一套完整的選址評估體系，在決定是否接手一份管理合同并選擇引入的品牌之前，會先根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人口數(shù)、是否有機(jī)場及國際航線等一系列指標(biāo)去打分，每個品牌的打分標(biāo)準(zhǔn)不同，然后根據(jù)各自品牌的標(biāo)準(zhǔn)將打分的結(jié)果分成A、B、C、D四檔進(jìn)行評估，它們分別表示必須進(jìn)入、重要地區(qū)、可以進(jìn)入和高區(qū)。

??? 事前所作的充分調(diào)研可以讓公司在一開始就將控制在一定的范圍內(nèi)。“比如許多二線城市要建五星級酒店，但我們會根據(jù)自己的打分結(jié)果作出獨(dú)立的判定，如果我們認(rèn)為引入洲際這個品牌的條件還不成熟但皇冠假日還可以，我們就會建議業(yè)主考慮皇冠假日，”麥金信說，“否則房價得不到提高/增加，業(yè)主的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和收銀都達(dá)不到智慧之選經(jīng)營的目標(biāo)，也會使我們的品牌受到影響。”

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