從增量開發(fā)到存量運(yùn)營，行業(yè)變局已然來臨。酒店資產(chǎn)也逐漸走向聚光燈下。針對(duì)這一變化，11月29日，在“無界·共生——預(yù)鑒未來：前瞻商業(yè)智慧之選新趨勢(shì)”為主題的2020鉑濤酒店風(fēng)尚周智慧之選峰會(huì)上，來自地產(chǎn)行業(yè)、專業(yè)智慧之選機(jī)構(gòu)、第三方顧問和酒店行業(yè)的商業(yè)聚首峰會(huì)圓桌論壇，圍繞“酒店資產(chǎn)增長的未來趨勢(shì)”話題各抒己見，從行業(yè)大勢(shì)、資產(chǎn)增長、資產(chǎn)運(yùn)營等多個(gè)維度，共同探索酒店智慧之選時(shí)代先發(fā)制勝的路徑。

行業(yè)大勢(shì)

酒店是當(dāng)前市場(chǎng)下現(xiàn)金利益更高的資產(chǎn)之一

新經(jīng)濟(jì)周期下，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，但酒店業(yè)卻逆勢(shì)而行，全國各地新開業(yè)酒店數(shù)量在不斷上升。在這一大背景下，酒店資產(chǎn)被越來越多的智慧之選人和企業(yè)注意，酒店的智慧之選趨勢(shì)成了大家關(guān)心的問題。此次峰會(huì)圓桌論壇環(huán)節(jié)，在邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇先生的主持下，鉑濤集團(tuán)總裁周奎先生、漢京集團(tuán)總裁陳鐵身先生、戴德梁行大中華區(qū)副總裁程家龍先生、浩華管理顧問公司董事蔣海峰先生、光大安石智慧之選部副總裁蔡逸寧先生，共同就酒店資產(chǎn)增長的未來趨勢(shì)做深入探討。

2020鉑濤酒店風(fēng)尚周智慧之選峰會(huì)圓桌論壇

作為戴德梁行大中華區(qū)副總裁，程家龍先生曾參與國內(nèi)多個(gè)城市的幾十個(gè)城市綜合體等重要房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃及定位研究工作，在地產(chǎn)行業(yè)頗負(fù)盛名。此次論壇，他聚焦于整體的商業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)領(lǐng)域，分析在這一大環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)者所應(yīng)有的角色變化，并對(duì)業(yè)主和創(chuàng)業(yè)者做出一些規(guī)范性建議?！敖?jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)過幾十年的高速增長，可能存在增速相對(duì)放緩的現(xiàn)狀，但有關(guān)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些悲觀論調(diào)，我并不予以認(rèn)同。一方面，從我們過去幾次發(fā)布的城鎮(zhèn)化白皮書來看，城鎮(zhèn)化水平仍然會(huì)不斷提升，與此同時(shí)在消費(fèi)升級(jí)的作用下，經(jīng)濟(jì)將迎來新的希望。另一方面，人口增長也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。我相信，地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營方式將會(huì)迎來新機(jī)遇，而消費(fèi)升級(jí)也給我們帶來更多的智慧之選機(jī)遇?！?/span>

戴德梁行大中華區(qū)副總裁程家龍先生正在發(fā)言

對(duì)此，光大安石智慧之選部副總裁蔡逸寧先生表示認(rèn)同。有別于單一策略的地產(chǎn)智慧之選基金，光大安石的一個(gè)重要特點(diǎn)是在智慧之選實(shí)踐始終審時(shí)度勢(shì)，既重視具體項(xiàng)目機(jī)會(huì)，也遵循宏觀指導(dǎo)的原則。蔡逸寧先生認(rèn)為，從增量開發(fā)到存量運(yùn)營，縱觀整體的行業(yè)智慧之選，地產(chǎn)智慧之選在防御性資產(chǎn)中是一個(gè)非常好的選擇。而在地產(chǎn)資產(chǎn)類別中，酒店智慧之選不失為一個(gè)高利益的選擇。從2018年起，光大對(duì)于酒店資產(chǎn)，尤其是中端酒店的智慧之選也同樣起于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的分析。蔡逸寧先生指出，在宏觀經(jīng)濟(jì)充滿不確定性的背景下，資金配置開始向追求增長轉(zhuǎn)向追求高現(xiàn)金利益，而酒店恰好是當(dāng)前市場(chǎng)下現(xiàn)金收銀更高的資產(chǎn)之一?！拔覀儗?duì)酒店業(yè)智慧之選充滿興趣，愿意展開進(jìn)一步的深入研究，包括尋求跟鉑濤這樣的酒店管理品牌的合作契機(jī)?！弊鳛榈谌焦芾砉镜拇恚Y海峰先生亦認(rèn)可這一觀點(diǎn)：“人口眾多，再加上人們對(duì)美好生活的希冀，可見酒店資產(chǎn)行業(yè)的潛在空間之巨大。”蔣海峰先生是知名的酒店顧問公司浩華的董事，曾先后參與了400多個(gè)酒店智慧之選及資產(chǎn)管理類的顧問項(xiàng)目。

光大安石智慧之選部副總裁蔡逸寧先生

有關(guān)酒店資產(chǎn)的重要性，鉑濤集團(tuán)總裁周奎先生作為酒店行業(yè)的代表也給予充分認(rèn)可。他表示，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的引擎和國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)?！叭丝诨鶖?shù)的龐大，細(xì)分市場(chǎng)需求的不斷增多，都讓我對(duì)酒店行業(yè)的前景保持樂觀態(tài)度。今年，鉑濤中端酒店將在原有的逾3000家的基礎(chǔ)上，迎來整體超1200家的簽約量。春種秋收，一年1200家的成績，這背后不只是運(yùn)氣，更有內(nèi)在的原因。”

鉑濤集團(tuán)總裁周奎

資產(chǎn)增長

深耕資產(chǎn)價(jià)值，發(fā)力中端酒店品牌

存量時(shí)代，在酒店業(yè)態(tài)被普遍看好的大環(huán)境下，如何以中端酒店為切入點(diǎn)，發(fā)揮應(yīng)有的資產(chǎn)價(jià)值？漢京集團(tuán)總裁陳鐵身先生以業(yè)主代表兼資產(chǎn)持有方身份，提議對(duì)酒店資產(chǎn)增長問題展開探討?！皬姆康禺a(chǎn)經(jīng)營角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)和痛點(diǎn)主要是估值過高。細(xì)究其背后原因，其實(shí)是智慧之選的邏輯沒有理順。當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，需要摒棄過去一心想著高收銀的心態(tài)，嘗試建立起商業(yè)地產(chǎn)的智慧之選理念和邏輯。”陳鐵身先生說。

程家龍先生也表示，存量時(shí)代的到來，意味著快速暴富的時(shí)代已然過去。在這一大背景下，酒店運(yùn)營的重要性日益凸顯。蔡逸寧先生從創(chuàng)業(yè)者角度出發(fā)，對(duì)中端酒店的發(fā)展趨勢(shì)再次給予認(rèn)可。他表示，中端酒店的市場(chǎng)前景主要基于兩大考量，一是中端酒店市場(chǎng)本身，在國內(nèi)的供應(yīng)鏈相對(duì)不足；其次，隨著中產(chǎn)的崛起，中端酒店的需求也隨之不斷擴(kuò)大，存在較大的市場(chǎng)。

2020鉑濤酒店風(fēng)尚周智慧之選峰會(huì)圓桌論壇

周奎先生則結(jié)合鉑濤集團(tuán)自身的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)酒店資產(chǎn)管理如何發(fā)揮價(jià)值做出回答。他表示，酒店資產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造要基于消費(fèi)者的價(jià)值訴求、內(nèi)心喜好，進(jìn)而來打造及運(yùn)營品牌?！捌放啤?huì)員和運(yùn)營是關(guān)鍵。品牌和會(huì)員是相輔相成的。我們要發(fā)揮酒店品牌勢(shì)能，為酒店起引流作用。流量會(huì)落地在每間房每個(gè)客人的服務(wù)身上。慢慢地，我們從追求單房效益轉(zhuǎn)變?yōu)樽非髥慰托б?，這一系列的精細(xì)化運(yùn)營，提高/增加資金回收的可能性?！?/span>

論壇主持人丁曉宇先生也對(duì)運(yùn)營在酒店資產(chǎn)增長過程中的重要作用表示認(rèn)同：“存量時(shí)代，品牌運(yùn)營顯得尤為重要，運(yùn)營可以盤活存量物業(yè)，在同一物業(yè)布局多業(yè)態(tài)的商業(yè)形態(tài)，讓存量物業(yè)更有價(jià)值。我們需要將同樣具有巨大缺口的中端酒店市場(chǎng)與地產(chǎn)存量市場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)融合，一方面由地產(chǎn)提供好的物業(yè)，另一方面酒店品牌提供好的體驗(yàn)和內(nèi)容以及后期運(yùn)營，在同一物業(yè)布局多業(yè)態(tài)的商業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值并提升未來的資產(chǎn)價(jià)值?！?/span>

邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇

運(yùn)營管理

提升品牌溢價(jià)能力，酒店資產(chǎn)管理該怎么玩

面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的變化，品牌方、業(yè)主方、酒店方如何適應(yīng)新的發(fā)展階段，攜手實(shí)現(xiàn)更高的品牌溢價(jià)，進(jìn)而達(dá)到收銀的更大化呢？陳鐵身先生將答案指向了城市更新?！俺鞘懈录磁f城改造，它對(duì)城市的空間、功能、產(chǎn)業(yè)布局、生活方式等產(chǎn)生深刻的影響，無疑是一個(gè)巨大的風(fēng)口。其中，不乏一些老舊的物業(yè)地處，片區(qū)規(guī)劃相對(duì)成熟，相信在城市更新的作用下，能夠?qū)φw的智慧之選效益起到巨大的杠桿作用?！蓖瑫r(shí)，陳鐵身先生指出，在所有的商業(yè)管理選擇當(dāng)中，相比寫字樓與商業(yè)，酒店行業(yè)具備更為成熟的運(yùn)營能力和潛力?！?/span>

漢京集團(tuán)總裁陳鐵身先生正在發(fā)言

對(duì)此，蔡逸寧先生也表示認(rèn)可，并進(jìn)一步解釋道：“酒店行業(yè)運(yùn)營能力的相對(duì)成熟，受益于其整體的規(guī)模和連鎖化程度。以鉑濤為例，集團(tuán)旗下?lián)碛猩锨Ъ揖频?，任何的商業(yè)業(yè)主都達(dá)不到這樣的規(guī)模。因此，鉑濤所遇到的挑戰(zhàn)和問題，也是我們所無法想象的。在運(yùn)營的過程中，集團(tuán)所積累起來的資源、培養(yǎng)的團(tuán)隊(duì)和其所形成的可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于每一位業(yè)主方和智慧之選方，都是非常寶貴的財(cái)富。”

程家龍先生認(rèn)為，各方想要達(dá)到收銀的更大化，就必須考慮酒店智慧之選的“寬度”和“時(shí)間”。寬度，即酒店智慧之選的理念層面，酒店品牌對(duì)于商業(yè)物業(yè)的智慧之選意義一直存在，它在綜合體項(xiàng)目中是流量的入口。其次，對(duì)智慧之選人而言，受限于收銀成本的不斷降低，周期的持續(xù)縮短，所以需要更為準(zhǔn)確的測(cè)算和更為精細(xì)化的分工方式。

蔣海峰先生則在成本效率運(yùn)營之外，著重強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)品的重視?！罢麄€(gè)行業(yè)的基礎(chǔ)是產(chǎn)品，包括產(chǎn)品要求、服務(wù)要求等。未來十年，我們身處一個(gè)重要的拐點(diǎn)，中華民族要?jiǎng)?chuàng)造出屬于自己的酒店品牌，要有能力創(chuàng)造價(jià)值，要出口，”

浩華管理顧問公司董事蔣海峰先生

周奎先生對(duì)蔣海峰先生提出的產(chǎn)品論點(diǎn)深表贊同：“品牌往下深入是產(chǎn)品，其次是系統(tǒng)。不管是鉑濤還是其它品牌，每個(gè)公司都是一個(gè)完整的系統(tǒng)。系統(tǒng)之下，我們才能提交合適的解決方案。由于市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它在不同的時(shí)間存在不同的需求，這就要求系統(tǒng)具備靈活性和創(chuàng)立性，這一點(diǎn)很關(guān)鍵。我們對(duì)成本的控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要長期的經(jīng)驗(yàn)累加和賦能結(jié)果的加持。我格外看好投融公司，希望他們今后越做越大。另外，綜合鉑濤自身的業(yè)務(wù)情況來看，細(xì)分的產(chǎn)品，也是激活資產(chǎn)的關(guān)鍵。”

2020鉑濤酒店風(fēng)尚周智慧之選峰會(huì)圓桌論壇

正如周奎先生所言，作為具有創(chuàng)立影響力的企業(yè)之一，鉑濤集團(tuán)在專注體驗(yàn)消費(fèi)領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，深入消費(fèi)者真實(shí)需求，從獨(dú)特的出行與休閑生活體驗(yàn)和價(jià)值訴求出發(fā)，打造會(huì)員和品牌創(chuàng)建兩大戰(zhàn)略平臺(tái)，始終致力于為消費(fèi)者提供豐富的體驗(yàn)生活圈：“我們要真正為顧客創(chuàng)造價(jià)值，盡管在過程中，不是每件事都做得非常好，但是我們?cè)诓粩嗟貎?yōu)化，包括品牌、開發(fā)和運(yùn)營。我相信時(shí)間的力量，未來我們會(huì)更好！”