酒店項(xiàng)目運(yùn)作的成敗，50%竟和他們有關(guān)

2017-06-13 13:16:26　來源: 神州加盟網(wǎng)　有1248人參與

吉楚酒店

經(jīng)營范圍：酒店管理、企業(yè)形象策劃、日用品、酒店
門店數(shù)量：100家
單店投資額：20~50萬

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企業(yè)已備案

企業(yè)已認(rèn)證

成交領(lǐng)紅包

　　酒店項(xiàng)目運(yùn)作的成敗，50%靠物業(yè)評估，50%靠后期運(yùn)營，而在物業(yè)評估這塊，究竟哪些人發(fā)揮至關(guān)重要的作用呢？

　　他們是招商加盟經(jīng)理！也叫開發(fā)經(jīng)理，他們大多有著運(yùn)營、工程或酒店培訓(xùn)等方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，對于商圈客源判斷、周邊酒店硬件及經(jīng)營調(diào)查分析、項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)分析、功能規(guī)劃、經(jīng)營預(yù)測及智慧之選經(jīng)營測算具有豐富經(jīng)驗(yàn)，甚至是對于酒店行業(yè)有整體的格局觀，對于行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢把控到位。

　　通常，這部分人的專業(yè)程度對項(xiàng)目運(yùn)作成敗發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。加盟經(jīng)理站在為加盟商物業(yè)評估的前線，也是加盟商先能接觸到的人，只要他們專業(yè)，大多就可以為加盟商剔除不合適的物業(yè)。譬如物業(yè)面積過小或過大的、缺少獨(dú)立大堂或獨(dú)立電梯的、暗房過多的、區(qū)位過偏而租金過高的等等。

　　如果說，單憑加盟經(jīng)理一己之見就能決定項(xiàng)目成敗過于武斷，那么加盟經(jīng)理所在酒管公司每周召開的項(xiàng)目決策例會給出的評估意見將更為客觀。

　　以吉楚為例，每周一的項(xiàng)目專項(xiàng)會的決策團(tuán)隊(duì)從OD、MD到VP、SVP、EVP以及CEO, 所有關(guān)鍵人物都會參與到項(xiàng)目決策中，為項(xiàng)目保駕護(hù)航。

　　會議中：吉楚開發(fā)經(jīng)理，從物業(yè)評估角度對物業(yè)周邊市場、物業(yè)條件考察、工程排房、功能規(guī)劃、項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢、運(yùn)營指標(biāo)預(yù)測及財務(wù)測算等角度闡述項(xiàng)目。吉楚開發(fā)總監(jiān)及高等開發(fā)總監(jiān)，針對項(xiàng)目闡述缺失的部分做補(bǔ)充性闡述。

　　吉楚運(yùn)營方向VP、SVP，從運(yùn)營角度給出項(xiàng)目意見，包括項(xiàng)目體量是否過大、功能規(guī)劃是否合理、首年及成熟期平均房價、出租率是否實(shí)事求是，周邊主要知名企業(yè)報銷標(biāo)準(zhǔn)是否在項(xiàng)目房價范圍內(nèi)，從而對實(shí)現(xiàn)目標(biāo)預(yù)測提出意見。

　　吉楚財務(wù)及法務(wù)方向VP，從財務(wù)和法務(wù)角度給出項(xiàng)目意見，包括項(xiàng)目運(yùn)營成本、財務(wù)模型是否合規(guī)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及各類證件是否有法律隱患。財務(wù)方面，譬如，針對不同城市不同體量的酒店，運(yùn)營成本會有差別，這位VP會根據(jù)平均數(shù)據(jù)給出調(diào)整意見。法務(wù)方面，對于自持物業(yè)，她會審核項(xiàng)目國土權(quán)屬說明文件及房產(chǎn)權(quán)屬說明文件。如果屬于在建項(xiàng)目，沒有辦理完房產(chǎn)證的，除土地證外，還會查驗(yàn)其建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證、竣工驗(yàn)收合格說明。對于租賃物業(yè)，則會查看租賃合同；如果是從二房東手上轉(zhuǎn)過來的，要確認(rèn)合同有房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。以上是在法務(wù)流程上提醒加盟商拿到并出示相關(guān)材料，避免酒店改造完工后無法拿到特行許可證而導(dǎo)致不能開業(yè)，給加盟商帶來不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

　　吉楚開發(fā)、工程方向EVP，主要從工程角度對改造裝修成本、建設(shè)期、開荒期、酒店流線、店招等方面提出意見，并對區(qū)域酒店市場特征提出補(bǔ)充看法。

　　吉楚CEO，從戰(zhàn)略布局、項(xiàng)目品質(zhì)、與已簽約項(xiàng)目是否沖突等角度提出關(guān)鍵性意見，具有一票否決權(quán)。

　　吉楚開發(fā)助理，協(xié)助核實(shí)部分?jǐn)?shù)據(jù)，并記錄項(xiàng)目決策結(jié)果進(jìn)行備檔，作為與加盟商進(jìn)行下一步溝通的依據(jù)，如成功簽約，決策檔案還將指導(dǎo)營建部進(jìn)一步的項(xiàng)目排房規(guī)劃、開業(yè)前的房價制定、年度預(yù)算制定等。

　　后，無論加盟智慧之選快捷還是中檔酒店產(chǎn)品，找個靠譜的加盟經(jīng)理和團(tuán)隊(duì)，智慧之選回收才可謂有提高/增加。畢竟，物業(yè)的準(zhǔn)確評估才是項(xiàng)目成功的一半！