?產(chǎn)權(quán)式酒店——以酒店的房間為單位，開(kāi)發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)(擁有產(chǎn)權(quán)證)分別出售給智慧之選者。智慧之選者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度客房經(jīng)營(yíng)收銀，同時(shí)智慧之選者享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)……目前，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店主要分以下幾種類型：①消費(fèi)類旅游房產(chǎn)——休閑度假消費(fèi)類，如各類分時(shí)度假酒店物業(yè);②休閑度假住所——房產(chǎn)智慧之選+休閑度假，如各類休閑度假第二住所;③商業(yè)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)權(quán)式酒店——經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)+物業(yè)增長(zhǎng)，如星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型加盟酒店、度假村等……

　　近來(lái)，我省各類型已建、在建、計(jì)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店日益增多，不少產(chǎn)權(quán)式酒店在營(yíng)銷過(guò)程中，多以交易雙方事先約定的某種經(jīng)營(yíng)，比如百分之十幾的年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、消費(fèi)者在購(gòu)房后可享受幾年之內(nèi)零月供或者一年之內(nèi)可入住幾天的“噱頭”，吸引了不少人的關(guān)注。不過(guò)也有不少人擔(dān)憂：“高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)”的產(chǎn)權(quán)式酒店，購(gòu)買時(shí)是否存在一定?而它與我省住建部門(mén)在今年5月份時(shí)公布的109條房地產(chǎn)行業(yè)不良行為當(dāng)中提到的“銷售”是否相關(guān)?日前，海南特區(qū)報(bào)記者走訪相關(guān)部門(mén)及律師，為您釋疑解惑。

　　發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)式酒店智慧之選漸升溫， 提醒 五大你一定要知道

　　產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目本身及操作方式等都存在不少的“”，比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、智慧之選模式不合法等。法律和行政法規(guī)目前對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式并未規(guī)定，僅有一些部門(mén)規(guī)章存在規(guī)定，而我省至今仍未針對(duì)相關(guān)事宜制定過(guò)明確的法律法規(guī)?，F(xiàn)實(shí)情況就像之前老百姓疑惑的那樣：產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過(guò)程中采取的一些手法，是否屬于“銷售”?目前，沒(méi)有定論。

　　◎一

　　一些開(kāi)發(fā)商，在推銷自己的產(chǎn)權(quán)式酒店房源時(shí)，告訴購(gòu)買者可獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋等。那么，如果政府相關(guān)部門(mén)不允許開(kāi)發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房，那么，單獨(dú)的酒店客房就不能辦出“小產(chǎn)證”(即消費(fèi)者無(wú)法獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán))。這樣，消費(fèi)者購(gòu)房后，不可避免地存在一定的法律。

　　◎二

　　由于無(wú)法取得“小產(chǎn)證”，開(kāi)發(fā)商們或許會(huì)轉(zhuǎn)而“出售”產(chǎn)權(quán)式酒店的“承租權(quán)”，可對(duì)外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店。而在法律上，房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇，這是一個(gè)相對(duì)權(quán)，承租人(即消費(fèi)者、智慧之選者)要行使自己對(duì)房屋的租賃權(quán)，其首要條件就是房屋出租人(開(kāi)發(fā)商等)的配合，并且，智慧之選人的權(quán)利僅僅是相對(duì)行使，不能將權(quán)利行使一律化，比如承租人若要轉(zhuǎn)租，必須征得出租人的同意。相關(guān)法律規(guī)定，一般租賃合同的限定較長(zhǎng)不超過(guò)20年。

　　◎三

　　即使開(kāi)發(fā)商能為智慧之選者辦出“小產(chǎn)證”，產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性。優(yōu)先，從功能來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施。離開(kāi)這些配套設(shè)施，客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。第二，產(chǎn)權(quán)式酒店配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確。客房出售后，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰(shuí)，是智慧之選者共有，還是屬于開(kāi)發(fā)商?其產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性。

　　◎四

　　由于產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的模糊性等，就決定了智慧之選者對(duì)開(kāi)發(fā)商、酒店加盟管理公司具有某種程度的依賴性。智慧之選者在不滿意管理方經(jīng)營(yíng)管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果智慧之選者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系，這樣，產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理往往容易陷入開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司的“地下”操作中。

　　◎五

　　正因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)上具有依賴性，這就導(dǎo)致如果酒店經(jīng)營(yíng)不善，消費(fèi)者購(gòu)買的單獨(dú)的酒店客房在市場(chǎng)上將難以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)榫频瓯仨氄w經(jīng)營(yíng)，單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等經(jīng)營(yíng)的。如此一來(lái)，智慧之選者智慧之選后，就很難全身而退，其預(yù)期的“高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)”很大程度上就取決于加盟酒店的經(jīng)營(yíng)好壞。

　? 消費(fèi)者在購(gòu)買之前，必須考慮到的該產(chǎn)權(quán)式酒店的‘經(jīng)營(yíng)’。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦消費(fèi)者所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)不善，那么，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)者或經(jīng)營(yíng)者中途“退出”，這樣一來(lái)，消費(fèi)者的權(quán)益就無(wú)從扶持了。智慧之選產(chǎn)權(quán)式酒店有，消費(fèi)者要慎之又慎。

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